Согласование перепланировок
в Москве с комфортом
hello@akb-project.ru
Укажите контактный номер телефона, мы обязательно перезвоним Вам и поможем с решением Вашего вопроса!
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
СТАТЬИ
Отличие технического паспорта от технического плана
Что такое технический паспорт и технический план объекта недвижимости и в чем их отличие?

В данной статье мы разберемся: что такое техплан, что такое техпаспорт. А также наглядно объясним, чем технический паспорт отличается от технического плана.
Содержание:

Что такое технический паспорт объекта недвижимости?

Технический паспорт объекта недвижимости - это документ, фиксирующий технические характеристики объекта недвижимости.
Техпаспорт является результатом технического учета: технической инвентаризации и паспортизации. По сути, технический паспорт здания является документом, описывающим основные технические характеристики здания.

Он необходим в различных ситуациях, когда требуется подтвердить технические характеристики недвижимости, например, чтобы получить разрешение на проведение строительных работ, согласовать перепланировку или переустройство помещений, а так же при проведении кадастровых работ.
Также, техпаспорт входит в пакет документов, необходимых для:
1
Предоставления ипотечного кредита;
2
  • Судебного делопроизводства относительно недвижимости;
3
  • Приватизации недвижимости;
4
  • Оценки стоимости здания или помещения;
5
  • Подтверждения в процедуре наследования.
Что содержится в техническом паспорте?
Данный документ формируется сотрудником БТИ, по результату обследования объекта. Техник совершает обмеры объекта и составляет технический паспорт, в котором указываются его основные характеристики:
1
  • Год постройки объекта;
2
  • Площадь и высота здания и помещений;
3
  • Характеристики конструктивных элементов (фундамента, стен, перекрытий, крыши, пола);
4
  • Экспликация помещений (таблица, включающая в себя описание состава всех помещений по комнатам, с указанием площадей и назначения каждой из них);
5
  • Поэтажные планы объекта недвижимости;
6
  • Балансовая, инвентаризационная и остаточная стоимость объекта недвижимости на определенный год.
Как получить техпаспорт?
Заказать изготовление технического паспорта можно обратившись непосредственно в БТИ или с помощью сервиса "Мои Документы". Также, нередко подготовку данного документа берут на себя агентства или кадастровые инженеры, курирующие согласование перепланировки или только проектирующие изменения для объекта.


Что такое технический план объекта недвижимости?

Технический план объекта недвижимости – это документ, который подготавливается кадастровым инженером с целью внесения или изменения сведений, содержащихся об объекте в ЕГРН.
Техплан — документ, который необходим для постановки объекта на кадастровый учет. Он всегда изготавливается в двух видах:
1
  • Бумажный экземпляр;
2
  • Электронный экземпляр - это специальный закодированный файл, который открывается специалистом Росреестра. Данные из этого документа загружаются в базу ЕГРН.
Что входит в технический план объекта недвижимости?
Технический план состоит из двух частей: описательной и графической.
Документ подготавливается в двух видах: в форме электронного документа и в виде распечатанного на бумаге документа.

Впрочем, следует отметить, что бумажный вид технического плана вовсе не обязателен и в соответствии с 218-ФЗ может и вовсе не изготавливаться кадастровым инженером, если того не требует договор подряда на выполнение кадастровых работ.

Иными словами, технический план может быть представлен в виде CD-R диска, на который кадастровым инженером записаны все необходимые файлы, и этого будет достаточно для проведения государственного кадастрового учета.

Так же стоит отметить, что электронный вид технического плана - это не текстовый документ, который предназначен для прочтения регистратором в Росреестре, а набор файлов, которые "запакованы" в архив ,и подписаны ЭЦП кадастрового инженера. Электронный вид технического плана не стоит лишний раз просматривать собственноручно, потому как это может нарушить целостность файлов и "испортить" технический план. Поэтому если заказчик работ хочет иметь под рукой текстовый вид технического плана, то стоит от этом попросить кадастрового инженера заранее.
Описательная часть техплана
Описательная часть содержит те характеристики объекта недвижимости, которые будут вноситься в ЕГРН:

  • - Год завершения строительства здания,
  • - Назначение (жилое/нежилое),
  • - Наименование (название, например, «Склад»),
  • - Площадь, этажность, материал наружных стен,
  • - Сведения о расположении здания на земельном участке. Иными словами, координаты объекта, полученные при геодезической съемке здания (при разработке техплана здания) или же сведения о расположении помещения в здании (на каком этаже, из каких комнат состоит и т.д.).

В техническом плане указываются сведения о частях здания/помещения – то есть о тех площадях, на которые распространяется определенное обременение, например, при регистрации долгосрочного договора аренды.
Графическая часть техплана
Графическая же часть содержит в себе набор необходимых чертежей, которые должен содержать технический план.

К ним относятся:

  • - Чертеж контура объекта (конфигурация здания, если подготавливается техплан здания);
  • - Сведения о выполненных геодезических измерениях, проведенных при разработке технического плана здания;
  • - Схема расположения здания относительно земельного участка (для техплана здания);
  • - Поэтажные планы объекта недвижимости.

Стоит отметить важный нюанс, относительно последнего пункта. При изготовлении технического плана здания необходимы планы всех его этажей. Даже если техплан готовится для согласования перепланировки части здания, в его состав обязательно должен входить поэтажный план всех этажей.

А вот в технический план помещения включаются только поэтажные планы тех этажей, на которых расположено помещение.


Как получить технический план?
Процедуры получения техплана и техпаспорта отличаются. Для того, чтобы подготовить технический план кадастровому инженеру будет недостаточно просто произвести измерения.

Технический план всегда готовится на основании документа-основания, например:

  • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Данный документ используется в случае, когда необходима первичная постановка объекта на учет. Например, если здание только построено. Или, если была проведена реконструкция (что фактически приравнивается к строительству нового объекта).

  • Декларация собственника об объекте недвижимости.
  • Данный документ может использоваться в случае, когда не требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Например, при разделе помещения на два. В таком случае собственник заполняет две декларации об объекте недвижимости – на каждое из образуемых помещений. В них указывается площадь образуемых помещений, состав комнат, этаж и другие описательные характеристики, которые, далее, переносятся кадастровым инженером в технический план.

  • Технический паспорт, изготовленный органом технической инвентаризации (ОТИ) до 01.01.2013 года.
  • Сразу уточним, что орган технической инвентаризации - БТИ. То есть, кадастровый инженер может использовать за основу старый техпаспорт здания. Например, поставить на учет здание, сведения о котором еще не содержатся в ЕГРН по какой-то причине.

Соответственно, имея документ-основание и собрав необходимый пакет документов можно обратиться к квалифицированному кадастровому инженеру для подготовки необходимого плана.

В чем отличие технического паспорта от технического плана ?

Понять отличие за 15 секунд:
Технический паспорт – это просто документ с описанием объекта недвижимости, а технический план – документ для государственного кадастрового учета, подготовленный кадастровым инженером и имеющий электронный вид (записан на диск CD-R).

Подробнее об отличиях

Содержание документов

В первую очередь, стоит различать содержание данных документов.

Техпаспорт опиcывaeт тexничecкиe и кaчecтвeнныe пoкaзaтeли oбъeктa: aдpec, cитyaциoнный и пoэтaжный плaн, включaeт инфopмaцию o paнee coглacoвaнныx пepeплaниpoвкax и дpyгиe xapaктepиcтики.

Технический план, помимо этого, содержит в себе графическую часть — чертежи контура объекта и расположения здания на земельном участке (если мы говорим о плане здания). А также (и в первую очередь), данные для кадастрового учета.
Цели подготовки документов

Технический план необходим для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет (изначально) или внесения изменений в сведения ЕГРН и ФГБУ "Фeдepaльнaя кaдacтpoвaя пaлaтa Pocpeecтpa".

Технический паспорт же необходим в случаях, если вам необходимо подтвердить технические характеристики объекта в процессе судебного разбирательства, проведения сделок с недвижимостью, согласования перепланировки.

Причем, как при перепланировке жилого помещения (квартиры), так и нежилого помещения. Подтверждением законности проведенных работ будет являться техпаспорт в черных линиях.

У нас есть подробная статья, посвященная тому, что такое черные и красные линии в техническом паспорте объекта. Таким образом, техпаспорт может служить своего рода индикатором для кадастрового инженера о том, произведены ли неузаконенные перепланировки.

Заключительные положения

Итак, мы узнали, что технический план и технический паспорт - это разные документы, как по составу сведений, содержащихся в них, так и по форме самого документа.

Технический паспорт - документ как правило для хозяйственных целей или для целей подтверждения отсутствия/наличия незаконной перепланировки в помещении, в то время как технический план - документ, на основании которого орган Росреестра проводит государственный кадастровый учет. Технический паспорт - это некий бумажный документ, он содержат информацию о конструктивных элементах здания/помещения, состав комнат помещения и прочие технико-экономические показатели, в то время как технический план содержит сведения, необходимые для государственного кадастрового учета - это основные характеристики здания или помещения, такие как количество этажей, площадь, материал наружных стен здания, его адрес и координаты, определяющие его местоположение на земельном участке. Немаловажным является тот факт, Что технический план должен быть подготовлен в электронном виде (на диске CD-R).
Теперь, когда мы определились с отличиями, несколько слов стоит упомянуть о том, кто изготавливает документы.

1.) Технический паспорт изготавливает орган технической инвентаризации. В Москве, например, это МосгорБТИ, в Московской области - МособлБТИ и так далее, в то время как технический план изготавливает кадастровый инженер. Кадастровый инженер может работать как в форме ИП, так и в составе юридического лица (АО или ООО), но обязательно должен иметь действующий квалификационный аттестат.


Не лишним будет сказать и о том, что если подготовка технического паспорта сводится к описанию объекта (описанию характеристик и составлению поэтажного плана), то технический план призван решать определенную задачу.
Таким образом технический план может быть подготовлен в связи с разделом помещения, его объединением, первичной постановке на учет или же внесению изменений в объект недвижимости, например, после его перепланировки.
Следует отметить, что разработка технического паспорта рагламентируется лишь рядом инструкций по технической инвентаризации, в то время как разработка технического плана имеет разную законодательную базу от случая к случаю.

Таким образом, кадастровый инженер, специализирующийся на выполнении работ по постановке на учет дачных домиков в СНТ не справится с работой по перепланировке коммерческой недвижимости.

Поэтому, прежде, чем заказывать такие работы, следует убедиться в том, что кадастровый инженер имеет опыт успешного решения подобных задач. Например, мы специализируется на работе исключительно с коммерческой недвижимостью, и благодаря сотрудничеству с крупными международными брендами, имеем успешный опыт работ в 47-ми регионах РФ, о чем Вы можете почитать в других статьях в нашем блоге на сайте.
Олег Поддубных
20.05.2020
АКБ-Проект — кадастровые работы и проектирование
Мы уверены, что мы уже реализовывали проект, подобный Вашему, и будем рады сотрудничеству
+7 (499) 938-57-10 · hello@akb-project.ru
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Что еще полезно знать: